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住宅ローンの繰り上げ返済と投資|どちらが賢い選択か?

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こんにちは、新築注文住宅を現在進行形で進めている我が家。

我が家も然りですが、住宅ローンを抱える多くの人々にとって、繰り上げ返済をすべきか、その資金を投資に回すべきかはとても悩む部分かと思います。

どちらの選択が賢明かは、個々の状況や目標によって異なりますが、今回の記事ではその判断材料となるポイントを詳しく解説します。

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繰り上げ返済のメリットとデメリット

メリット

  1. 利息の節約:
    住宅ローンの利息を減らすことができます。
    特に、金利が高い場合や借入期間が長い場合は、総返済額の大幅な削減が期待できます。
     
  2. 精神的安心感:
    住宅ローンは結局のところ借金です。
    繰上げ返済をすることで借金が減ることは精神的な安心感が得られます。
     
  3. 返済期間の短縮:
    毎月の返済額を変えずに期間を短縮できるため、ローンの返済が早く完了します。
     
  4. 返済額の変更:
    繰上げ返済には3番のような期間短縮型ともう一つ返済額軽減型を選ぶことが出来ます。
    繰上げ返済時に返済額軽減型を選べば、月々の支払いを抑えることが出来ます。
     
  5. 金利リスクの軽減:
    変動金利の住宅ローンの場合、将来的な金利上昇のリスクがありますが、繰り上げ返済を行うことでその影響を軽減できます。
    金利が上昇した場合でも、元本が減少しているため、支払う利息の増加を抑えることができます。これにより、家計の安定性を保つことができます。

デメリット

  1. 流動性の喪失:
    一度繰り上げ返済をすると、そのお金は使えなくなるため、急な出費や投資機会に対応できなくなります。
     
  2. 機会損失:
    繰り上げ返済することで、そのお金を投資に回した場合の利益を得る機会を失う可能性があります。
     
  3. 手数料が掛かる:
    借りている金融機関によっては繰上げ返済に手数料が掛かる可能性があります。
    何回も繰上げ返済をしていると、無駄な出費に繋がってしまうため計画的な返済が大切です。
     
  4. 住宅ローン控除の節税効果が減少:
    住宅ローン控除を受けている間に繰り上げ返済をすることで控除額が減少してしまいます。
    そのため本来得られるはずの節税効果を得られなくなります。
     
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投資のメリットとデメリット

メリット

  1. 資産の増加:
    住宅ローンの金利よりも高いリターンを得られる投資先を見つけることができれば、資産を増やすことができます。
    例えば住宅ローンを低金利で借りている場合、投資で年利数%のリターンを得た方が総資産を増やす効果が高いです。
     
  2. 流動性の維持:
    投資は比較的流動性が高い(売却して現金化しやすい)ため、緊急時にも対応しやすいです。
    繰り上げ返済をすると、資金は固定されてしまいますが、投資であれば急な出費や投資機会に対応できる柔軟性があります。
     
  3. 節税効果:
    NISAでの投資であれば税制上の優遇措置があり、節税効果を得ることが出来ます。
    本来であれば投資での利益が出来ても約20%の税金が引かれてしまいますが、NISAであれば税金の軽減や控除が受けられ、実質的なリターンが高くなる可能性があります。
     
  4. ポートフォリオの分散:
    投資によって、資産ポートフォリオを多様化することがでリスクを分散させることができます。
    一つの資産に集中するリスクを避け、異なる資産クラスに分散投資することで、全体のリスクを軽減し、安定したリターンを狙うことができます。
     
  5. 物価上昇(インフレ)対策:
    インフレが進むと、現金の価値が下がるため、投資によって資産を守ることが出来ます。
    投資はインフレによる貨幣価値の減少をカバーする可能性が高く、長期的には資産の実質価値を維持または増加させることができます。
     

デメリット

  1. 元本割れのリスク:
    投資には元本割れのリスクが常に伴います。
    期待通りのリターンが得られない場合や、最悪の場合は投資した資金が大幅に減少することがあります。
    これにより、住宅ローンの負担が相対的に増える可能性があります。
     
  2. 市場の変動:
    市場は予測が難しく、期待通りのリターンを得られない場合があります。
    特に短期的には市場の動きが予測困難であり、投資が思わぬ損失を被ることがあるため、資金が必要なタイミングで取り崩しが難しくなることがあります。
     
  3. 住宅ローンの金利上昇リスク:
    変動金利型の住宅ローンでは、将来的に金利が上昇するリスクがあります。
    金利が上昇した場合、月々の返済額が増加するため、家計への負担が増えます。
    投資に資金を回してしまうとこのリスクを回避することが出来ません。
     
  4. 精神的な負担:
    投資のリスクや市場の変動により、精神的なストレスを感じることがあります。
    投資がうまくいかない場合や市場が不安定な状況では、ストレスや不安が増加し、生活の質に悪影響を及ぼす可能性があります。
     
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どちらが良いのか?の判断基準

  1. 金利比較:
    住宅ローンの金利と投資の期待リターンを比較します。
    ローンの金利が高い場合は、繰り上げ返済を優先する方が良いかもしれません。
     
  2. リスク許容度:
    投資に対するリスクをどれだけ許容できるかを考えます。
    リスクをあまり取れない場合は、繰り上げ返済の方が安心です。
     
  3. 流動性のニーズ:
    近い将来に大きな出費が予想される場合や流動性を確保したい場合は、投資の方が適していることがあります。
     
  4. 投資知識と経験:
    投資に関する知識や経験が豊富で、自信を持ってリターンを見込める場合は、投資に回すことを検討しても良いでしょう。
     
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実際にシミュレーションをしてみる

前提条件

  • 住宅ローン借入額:5000万円
  • 借入期間:35年
  • 金利:0.5%
  • 投資利回り:3%

10年後に500万円の繰上げ返済をした場合

繰上げ返済無し有り
返済総額5451万2740円5389万9218円61万3522円
利息451万2740円389万9218円61万3522円
期間35年31年5か月3年7か月

仮に10年後に500万円の繰上げ返済をした場合、61万円の節約になり、期間を3年7か月短縮することが出来ました。

10年間500万円を運用した場合

引用元:野村証券

約672万円になり、利益は172万円になりました。

繰上げ返済した場合と投資に回した場合をシミュレーションしてみました。

繰上げ返済の方は利息を減らし、尚且つ借入期間を減らすことが出来ますし、一方で投資はリスクはありますが利益を増やすことが出来る可能性があります。

どちらも一長一短ですが、一番の考えとしては住宅ローンを早く返したいのか、それとも借入期間MAXで借り続けたいのかのどちらかだと思います

そして、少しでも早めに住宅ローンを返したいという方のために、もう一つの考えとして、こういった考えもあります。

最初は投資に資金を回して、ある程度の利益が出たところで一気に一括繰上げ返済をしてしまうという方法です。

繰上げ返済と投資を組み合わせる

例えば、前提条件は同じとして、毎月仮に5万円の積立投資で20年間の運用をしていった場合で考えてみます。

20年後の積み立て投資結果

毎月5万円を利回り3%で運用出来たとき、20年後には元本1200万円に対し利益が434万円の1634万円まで資金が増えています。

ただ20年後の住宅ローンの借入残高は2238万円なので、一気に一括繰上げ返済をしても600万円ほどまだまだ残ってしまいます。

ではいくらを積み立てていけば一気に返済できるのか?

答えは・・・

 

月々7万円で運用した場合です。

 

月々7万円で利回り3%で積立運用した場合、20年後に資金は2288万円に増えており、尚且つ住宅ローンの借入残高は2238万円になるため、これならば一気に一括繰上げ返済をすること出来ます。

もちろん必ずしもシナリオ通りにならないのが投資ではありますが、もしかしたらもっと早く住宅ローンを完済することが出来るかもしれませんし、もしかしたらその逆の可能性もあります。

個人的にはどちらか片方だけやるというよりかは、このように両方をやっていく方が今の時代合理的なような気はします。

が、そこはそれぞれのご家庭の事情を踏まえて考えていけばいいかと思います。

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我が家の場合

個人的な考えになってしまいますが、我が家では両方をやっていこうと考えています。

「今の時代は金利は低いし、団信があるから繰上げ返済なんてしない方が良い」

もちろんそういった考えも間違っているとは思わないですし、そこの考え方は我が家含め人それぞれだと思います。

ただ私個人としては住宅ローンは借金』であり、少しでも早く返済して気が楽になりたいのが本音

そして何よりも定年を超えてまで借りていたくないですし、尚且つ定年後の年金に期待なんて出来ないので遅くとも65歳までには終わらせておきたいと考えています。

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まとめ

一般的に、低金利の環境では投資に回すことが有利になる場合がありますが、金利が高い場合やリスクを避けたい場合は繰り上げ返済が良い選択肢となります。

その中でもどちらか片方だけにこだわるのではなく、両方をやってみるというのも一つの手として考えるのも良いかと思います。

バランスを考え、自身の経済状況や目標に合わせて最適な選択を行うことが重要です。

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